Để kiếm lợi nhuận, không ít dân môi giới dùng chiêu trò cắt lỗ, bán tháo BĐS, mua nhà giảm giá. Vì vậy, nhiều chuyên gia đã cảnh báo khách hàng cần phải tìm hiểu kỹ thông tin, giá cả trước khi quyết định chọn mua nhà.
Ăn phải “trái đắng” vì tưởng mua nhà được giảm giá
Trên thực tế, hiện nay có rất nhiều môi giới dùng chiêu trò cắt lỗ, rao bán tháo BĐS giảm giá để đẩy hàng, kiếm lợi nhuận. Khách hàng tưởng mình sẽ mua được nhà giá rẻ nhưng thực chất giá bán không hề giảm mà đôi khi còn cao hơn so với thị trường.
Chị Tú Anh tìm được mẩu tin rao bán cắt lỗ căn hộ ở khu đô thị phía Tây Hà Nội. Khi đọc được tin chị vô cùng mừng rỡ bởi giá rao bán của căn hộ 2 phòng ngủ này là 2,3 tỷ đồng, trong khi giá gốc là hơn 2,5 tỷ đồng.
“Thấy người bán nêu rõ cắt lỗ, bán gấp do ảnh hưởng của Covid-19. Tôi vội vàng gọi ngay vì cũng đang cần tìm nhà khu vực này, nhưng thực tế khá bất ngờ”, chị Tú Anh kể, người nhận cuộc gọi một môi giới. Anh chàng môi giới thực thà thú nhận: “Em chỉ rao giá sốc vậy để thu hút người mua thôi ạ. Đồng nghiệp em ai cũng rao giá sốc, em mà để đúng giá thì làm gì có ai chịu vào” – Chị Tú Anh chia sẻ.
Quảng cáo cắt lỗ, bán tháo BĐS để câu để “câu view” thu hút sự chú ý của khách mua
Trọng Thùy – một môi giới kỳ cựu trong lĩnh vực bất động sản cho biết, chiêu trò bán tháo BĐS, cắt lỗ thực chất là bài quảng cáo để “câu view” thu hút sự chú ý của khách hàng mua nhà. Chiêu trò này không chỉ được dân môi giới sử dụng mà còn nhiều chính chủ cũng áp dụng theo. Dường như chỉ cần một cuộc gọi điện thoại, ngay sau đó sẽ thấy giá thực tế khác xa so với giá rao bán trên thị trường. Thậm chí còn có nhiều trường hợp giá rao cắt lỗ trùng khớp với giá bán. Tuy nhiên, khi khảo sát thực tế thì giá không hề “lỗ” hay giảm hơn chút nào cả.
Nhiều ý kiến trên một số diễn đàn, hội nhóm BĐS cho rằng, trong bối cảnh thị trường đối mặt với một loạt áp lực tăng giá như: giá đất tăng cao, giá nguyên vật liệu tăng đột biến, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng… thì phần lớn bài toán cắt lỗ, bán tháo BĐS vẫn chỉ là chiêu trò của dân môi giới. Thậm chí, có người cho rằng chiêu trò này chỉ có ở trên tivi. Do vậy, nhiều chuyên gia đã cảnh báo khách hàng cần tìm hiểu kỹ các thông tin, giá thành kẻo “mắc bẫy” chiêu trò cắt lỗ, bán tháo BĐS.
Dựa trên thống kê trên thị trường sơ cấp của một loạt tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản cho biết, bất chấp dịch Covid-19, giá bán căn hộ vẫn tăng. Dòng tiền khó khăn do ảnh hưởng trực tiếp của đại dịch đổ mạnh vào thị trường BĐS.
Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, ở thị trường thứ cấp, những dự án đã bàn giao và đưa vào sử dụng giá vẫn tăng. Mức giá tăng sẽ tùy thuộc vào các yếu tố như: tiện ích, vị trí, đơn vị chủ quản hay các yếu tố thúc đẩy thị trường, cơ sở hạ tầng… của từng dự án.
Cụ thể, giá giao dịch căn hộ chung cư bình quân ở trong quý II vẫn tăng khoảng 5-7% so với quý trước, đặc biệt là ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh. Theo nhận định của Bộ xây dựng, ở quý II thị trường BĐS cơ bản vẫn phát triển ổn định. So với cùng kỳ năm 2020 thì giá giao dịch tại hầu hết các địa phương có xu hướng tăng nhẹ. Nguồn cung nhà ở trung cấp và cao cấp là chủ yếu, còn lại nguồn cung nhà ở xã hội và giá thấp vẫn còn rất ít. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sơ cấp từ các dự án mở bán tiếp tục giảm so với năm 2020.
Mặc dù dịch phức tạp nhưng thị trường BĐS Việt Nam vẫn có dấu hiệu phục hồi và phát triển
Bộ Xây dựng nhận định trong báo cáo quý II: “Dù bối cảnh dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp nhưng thị trường bất động sản tại Việt Nam có dấu hiệu phục hồi, thậm chí, một số phân khúc vẫn có triển vọng tăng trưởng tốt”.
Tại sao trên thị trường không có làn sóng bán tháo BĐS thực sự?
Mới đây ngày 26/8, báo Dân trí tổ chức tọa đàm “Bất động sản hậu đại dịch: Sóng về đâu?”. Tại buổi tọa đàm ông Đinh Thế Hiển – Chuyên gia bất động sản cho rằng, các nhà đầu tư BĐS ở Việt Nam thường khá tự tin. Họ tin tưởng rằng thị trường BĐS ít bị bong bóng như các nước khác.
Ông Hiển cũng giải thích thêm, BĐS Việt Nam dù có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy lên đến 70-80% nhưng không có những công cụ phái sinh trong đầu tư BĐS. Ngân hàng thận trọng trong việc xử lý nợ của người vay. “Nếu như ở Mỹ, một tháng mà không trả được nợ thì tháng sau tài sản đã bị đưa vào diện quản lý và phát mãi. Nhưng ở Việt Nam, quy trình nhanh lắm cũng phải vài tháng” – Nhận định của ông Hiển về các thanh khoản ở Việt Nam rất kỳ lạ.
Bên cạnh đó, ông Hiển cũng lý giải thêm: “Có lúc thanh khoản rất nóng. Khi nhà đầu tư thấy thị trường có cơ hội thì họ mua bán ào ào và kiểu gì cũng mua bán được hết. Nhưng khi thấy có vẻ phân vân thì họ không mua. Bất động sản không rớt giá nhưng mà mua bán rất khó. Chính ngân hàng cũng biết điều đó. Nếu ngân hàng làm quyết liệt trong vấn đề xử lý nợ để bán thì cũng rất khó bán, ngay cả khi đã chấp nhận giảm giá, nên ngân hàng cũng có những tính toán. Họ làm việc lại với chủ đầu tư – tức người vay vốn, để 2 bên cùng tìm cách bán, dẫn đến không có chuyện đem đấu giá hàng loạt như các nước phát triển”.
Mặt khác, ông Phan Công Chánh – Chuyên gia BĐS cho rằng, làn sóng bán tháo BĐS chưa xảy ra, ít nhất là đến cuối năm nay bởi 3 lý do sau:
- Thứ nhất: Đối với người Việt Nam, BĐS là một tài sản lớn. Để có được tài sản này họ đã dành dụm nhiều năm mới được, do vậy họ không dễ gì mà buông bỏ. Loại trừ một số trường hợp nhà đầu tư mua đi bán lại theo hình thức “lướt sóng”. Thông thường họ sẽ vay người thân và bạn bè để trả lãi. Trừ trường hợp quá cấp bách, họ sẽ không bán tài sản đã mất rất nhiều thời gian để tích lũy, dành dụm mới có được.
- Thứ hai: Một nhà đầu tư BĐS được xem là chuyên nghiệp nếu họ mua mà tính được khả năng nắm giữ tài sản. Đây chính là khả năng mà chúng ta có thể trả được gốc và lãi vay nếu có sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, vào khoảng từ 12 – 24 tháng sẽ là thời gian nắm giữ tài sản.
- Thứ 3: Tỷ lệ nợ xấu nội bảng của các ngân hàng vào cuối tháng 4 đang có xu hướng tăng nhẹ, từ 1,69% – 1,78% (Theo báo cáo 6 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước). Mặc dù vậy nhưng mức tăng này vẫn chưa phản ánh những rủi ro tiềm ẩn mà hệ thống ngân hàng phải đối mặt trong thời gian tới (tức là hệ thống ngân hàng vẫn đang kiểm soát được).
Bất động sản đối với người Việt là một tài sản lớn, không dễ gì để họ buông bỏ
Câu hỏi được đặt ra ở đây chính là: Có nên mua BĐS thời điểm này không? Ông Phan Công Chánh cho rằng, nếu tìm được sản phẩm hợp lý thì có thể “xuống tiền” ngay trong giai đoạn này. Bởi vì đây là giai đoạn tốt cho người mua. Tuy nhiên, ông cũng đưa ra 2 điều cần lưu ý về việc đầu tư BĐS.
- Thứ nhất: 2 tỷ đồng này nên là khoản tiền bạn dành riêng ra cho việc đầu tư BĐS. Có nghĩa là, về mặt quản lý tài sản cá nhân, bạn đã có những khoản dự phòng cho tiêu xài gia đình, không sử dụng đòn bẩy và 2 tỷ đồng này là dành riêng để nắm bắt cơ hội khi thị trường BĐS bị ảnh hưởng do dịch Covid-19.
- Thứ hai: Sản phẩm nào phải hợp lý, tức là dự án có pháp lý an toàn nhất.
Nhận định thêm về vấn đề: “Liệu thị trường có có trường hợp cắt lỗ thực sự” nhiều chuyên gia đã cho rằng là vẫn có nhưng đó là hiện tượng cục bộ, không phản ánh tình trạng chung của thị trường. Với những nhà đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền do sử dụng đòn bẩy, hoặc muốn bán căn hộ đã ở lâu bị xuống cấp hoặc không đầy đủ tiện ích, họ chấp nhận thỏa thuận về mức giảm giá. Bên cạnh đó có căn hộ được người mua lúc còn trên giấy, sau đó cần tiền rao bán gấp. Họ nói cắt lỗ, bán tháo BĐS nhưng thực tế là “cắt lãi” để tăng tính thanh khoản.